房地产：加强房企融资支持 助力保交楼和防风险
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事件
7 月10 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（简称《通知》），对去年11 月出台的房地产“金融16 条”中的部分政策进行延期至2024 年12 月31 日。
投资要点
存量贷款展期和配套融资支持延长一年半。此次延期的政策包括房企存量融资展期、保交楼配套融资支持两条政策。具体为：1）根据2022 年11 月出台的金融十六条中第四条“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”，金融机构与房地产企业可通过自主协商展期存量贷款，对于2023 年6 月前（原文为政策通知引发后半年）到期的存量贷款可延长一年。此次《通知》将该条例修改为2024年底前到期的债务可延长一年。也就是说存量贷款展期后还款日期从2024 年6月延长到了2025 年12 月，延长了一年半的时间。2）根据2022 年11 月出台的金融十六条中第八条，政策印发后半年内保交楼专项贷款配套融资风险评级保持、新发放融资形成不良的尽职人员可免责。在2023 年《通知》中，该期限从2023年6 月延长到2024 年12 月。
行业下行风险仍在，政策延长支持期限为必要。根据克而瑞数据显示，2023 年6月百强房企销售操盘金额5267.4 亿元，环比增长8.5%，同比降低28.1%，逾7成百强房企单月业绩同比降低，近6 成百强房企单月业绩同比降幅大于30%，其中27 家企业业绩降幅大于50%。我们认为，房企融资是否有所改善以及金融机构是否能够积极落实金融十六条，和房地产市场销售修复是相辅相成的关系。在销售修复势能走弱的情形下，房企融资改善难度提升。根据统计局数据显示，1-5月房地产开发企业到位资金55958 亿元，同比下降6.6%；其中，国内贷款7175亿元，同比下降10.5%。我们认为，2023 年《通知》延长存量贷款是房企销售和资金回笼走弱时的必要支持，有助于化解房企短期风险和推进保交楼进度。
企业分化趋势不变，政策优先化解风险。我们认为此次行业具有明显的K 型分化特点，部分房企销售-融资-投资形成正向反馈，而部分房企出现负反馈。对于已经出险负反馈的房企而言，金融十六条对其支持更多落点在于给其更多时间化解风险，而非扩大融资。因此，我们认为当前房企之前竞争仍在于资金（销售回款+融资），行业供给侧出清仍在继续。我们继续看好优质房企（销售强+融资成本低+有定增）：招商蛇口、华发股份、保利发展（以及建议关注华润集团、中国海外发展）。此外，有能力产生稳定现金流的类债标的，抗逆性显著，降息环境下价值走强，看好中国国贸。
风险提示：政策效果低于预期；融资实质进展不及预期；销售复苏较弱。
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