周观REITs2023年6月第4周：中证REITs指数再度扩容，REITs市场下行
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投资要点：
中证REITs指数于6月16日再度扩容。根据中证指数官网，6月16日，中证REITs（收盘）指数（932006）对样本成分券再次扩容，由20只REITs扩展到24只REITs，新增4只REITs，分别是华润有巢REIT、和达高科REIT、安徽交控REIT、江苏交控REIT。
市场表现方面，本周REITs市场下行。大类资产方面，中证REITs指数下跌1.71%，REITs总指数下跌1.26%，产权REITs指数下跌1.19%，经营权REITs指数下跌1.37%。大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数1.24个百分点，跑输中证全债指数1.29个百分点，跑输南华商品指数0.79个百分点。细分类别方面，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏越秀高速公路REIT领涨，涨跌幅分别为0.35%、0.28%、0.25%。国金中国铁建高速REIT、沪杭甬杭徽REIT、华夏中国交建高速REIT领跌，涨跌幅分别为-5.62%、-3.21%、-2.59%。本周大宗交易成交额总计7848.99万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.03%。其中6月19日REITs大宗交易成交额为4773.76万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.06%。6月20日REITs大宗交易成交额为555.45万元，成交价较前一日收盘价平均溢价0.10%。6月21日REITs大宗交易成交额为2519.78万元，成交价较前一日收盘价平均折价0.06%。
相关性方面，REITs指数方面，近250日中，中证REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.21、0.01和0.07；产权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.18、-0.02和-0.01；经营权REITs指数与沪深300、中证全债和南华商品指数之间的相关性分别为0.17、0.05和0.09。近20日中，与中证REITs指数相关性最高的指数为上证50，相关系数为0.411。REITs内部相关性方面，近250日中，保租房REITs和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.79。近20日中，仓储物流REITs和产业园区REITs指数的内部相关性最高，相关系数为0.96。REITs细分类别方面，近250日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强。具体来看，产业园区、仓储物流、生态环保和交通基础设施REITs指数和对应股票板块之间的相关系数分别为0.1、0.24、0.24和0.15。近20日仓储物流REITs指数与对应板块相关性相对较强，产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、生态环保和交通基础设施REITs和对应板块之间的相关系数分别为0.17、0.33、0.5、0.24、0.47和-0.02。REITs对应个股表现方面，近250日中，红土创新盐田港REIT、华夏越秀高速公路REIT和沪杭甬杭徽REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.12、0.11和0.11。近20日中，富国首创水务封闭式REIT、中航首钢绿能REIT和国金中国铁建高速REIT与对应股票具有相对较强的相关性，相关系数分别为0.44、0.39和0.36。
流动性方面。成交额方面，本周REITs总成交额(MA5)为2.14亿元，环比上周下降14.5%，产权和经营权成交额(MA5)分别为1.01和1.13亿元，环比上周分别变化了-22.5%和-5.7%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交额分别为0.69、0.45、0.14、0.15、0.11、0.6亿元，环比上周分别变化了-15.9%、-3.2%、-37.6%、-33.2%、-14.9%、-6.6%，其中本周MA5成交额最大的REITs类型是园区基础设施，占比32.3%。成交量方面，本周REITs总成交量(MA5)为0.46亿份，环比上周下降17.3%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.31和0.15亿份，环比上周分别变化了-22.4%和-3.7%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5成交量分别为0.21、0.05、0.04、0.06、0.02、0.08亿份，环比上周分别变化了-15.9%、-3.4%、-33.6%、-33.3%、-13.4%、-2.4%，其中本周MA5成交量最大的REITs类型是园区基础设施，占比45.5%。换手率方面，本周REITs换手率为3.8%，环比上周下降19.6%，产权和经营权换手率分别为4.3%和2.9%，环比上周分别变化了-21.4%和10.4%。细分来看，园区基础设施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、交通基础设施类REITs本周的MA5换手率分别为5.4%、5.0%、1.2%、3.8%、3.3%、2.7%，环比上周分别变化了-19.6%、-9.5%、-26.8%、-33.4%、-13.3%、21.6%。
估值方面，平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高。估值方面，园区基础设施REITs中，建信中关村产业园REIT的PV倍数最小，为0.78；国泰君安东久新经济REIT的估值收益率最高，为6.08%。能源基础设施REITs中，中信建投国家电投新能源REIT的PV倍数最小，为1.05；中航京能光伏REIT的估值收益率最高，为6.34%。仓储物流REITs中，中金普洛斯REIT的PV倍数最小，为1；嘉实京东仓储基础设施REIT的估值收益率最高，为5.47%。保障性租赁住房REITs中，中金厦门安居REIT的PV倍数最小，为1；华夏基金华润有巢REIT的估值收益率最高，为5.72%。生态环保REITs中，富国首创水务封闭式REIT的PV倍数最小，为1.11；中航首钢绿能REIT的估值收益率最高，为6.46%。交通基础设施REITs中，华夏中国交建高速REIT的PV倍数最小，为0.57；平安广交投广河高速REIT的估值收益率最高，为11.78%。
风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
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