存量房贷利率下调已成定局，你还会提前还清住房按揭贷款吗？
2023年年初以来，降低存量房贷利率的呼声越来越高。时至7月下旬，这种呼声逐渐将成为现实。从目前来看，存量房贷利率下调已成定局。那么，你期盼的存量房贷利率要降至多少呢？在此情况下，你还会提前还清住房按揭贷款吗？这些问题，今天这篇文章给你一个明朗的解答。
一、存量房贷利率下调已成定局
为什么说，存量房贷利率下调已成定局呢？这从人民银行的两次表态性发言的字眼当中，就可清晰地判断出来。具体来说，这个字眼就是由之前的“支持和鼓励”到现在的“指导和依法”。
(资料图)
2023年下半年以来，央行共有2次表态要降低存量房贷利率。第一次发声是7月14日，央行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
此后的8月1日，在人民银行、国家外汇管理局召开的2023年下半年工作会议上，人民银行要求因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。这是央行第二次表态要降低存量的个人住房贷款利率。
有了央行的这2次表态，商业银行降低存量房贷利率已势在必行，只是时间问题。“指导”就是明确方向，存量房贷款利率必须降。“依法”就是会出台相关规定，将“指导”落地变成切实可靠的“办法”。而且，从目前各家商业银行的反应来看，这个时间不会太久，因为已经有一些商业银行开始着手准备了。
二、为什么要降低房贷利率
关于房地产市场，有一则留言最能代表广大网友的疑惑：
“房价高了……降首付；房价高了……降利率；房价高了……认房不认贷。唉，我说的是房价高了，你真听不懂吗？”
目前，许多问题都是高房价引起的，但高高在上的房价就是不能降。这是为什么呢？因为房价的大幅下跌会导致系统性风险，会给市场经济以致命的打击。之前的日本，现在的韩国，就是一个例证。
所以，有一些网友调侃说：高房价砸在房地产公司手上，就是“硬着陆”；高房价砸在老百姓手上，就是“软着陆”。这听起来有点不合理，但现实就是这样。
那么，怎么办呢？只有银行来背锅！
之前银行赚了许多房贷的钱，现在国家和老百姓有困难了，这个时候，也应该回吐一些。于是，各个相关部门都在要求银行降存量房贷利率。按理说，住建部管不到银行，但7月27日住建部开会，也要求进一步降低首套房首付和贷款利率。
既然是民心所向，那么不管银行愿不愿意，存量房贷利率是必降了。银行降存量房贷利率的原因是多个方面的，但我们从如下2点，就可明显地看出房贷利率的下降是必须的：
一是目前赚钱难了，居民收入少了，广大房贷客户没有更多的钱来持续支付月供，为了避免更多断供情况的发生和减少提前还贷，必须要降一降房贷利率。二是刺激消费市场需要居民手上有钱，但许多居民手上仅有的一点钱都拿来还房贷了，没有钱消费了。因此，提振消费市场也就落在了降房贷利率的身上。我国个人房贷余额接近39万亿，如果存量房贷利率降低一个百分点，平均每年就能释放出2860亿的可支配收入，居民手上多了2860亿元，自然会更多消费。
而且，对比世界各国来看，中国的存量房贷利率的确是过高了。例如，美国房贷利率3.69%、英国2.75%、法国1.69%、日本1.41%。所以，下降房贷利率是综合各个方面的共同需求。
三、房贷客户的期望值是多少
银行下调存量房贷利率也不是没有先例。早在2008年，银行就对存量房贷利率进行打折。当时，买房人房贷利率普遍是基准利率的8.5折。2008年10月27日之后，房贷利率下限进一步降至贷款基准利率的0.7倍。
参照这个打折标准，按目前5年期以上的贷款市场报价利率（LPR）4.2%来看，如果是8.5折就是3.57%，如果是0.7折就是2.94%。显然的，这么低的利率水平，商业银行是接受不了的，目前最低的5年期以上的房贷利率是3. 7%。2008年之所以能对房贷利率进行打折，是因为当时的房贷利率水平很高，最高的达到了7.74%。
那么，大家期望的存量房贷利率降至多少呢？
根据广大网友的留言来看，银行房贷客户期望的房贷利率要与现在新发放的房贷利率一样。那么，按目前LPR利率来看，4.2%的房贷利率算是一个合理的房贷利率水平。
就算是将存量的房贷利率降至4.2%，许多房贷业务较大的银行已经有些吃不消了。2019年的时候，许多房贷利率还高达4.9%，基本都超过了5%，比较高的甚至超过了6%。如果降到4.2%，那么有些房贷利率的下调就近2个百分点。
就按39万亿元的个人房贷余额的2/3需要调整来计算，存量房贷款利率降低一个百分点，银行业平均每年就要减少约1888亿的利润。这个降幅，会给许多银行的年度利润增长带来巨大的压力。银行利润减少，员工的收入就要下降，这是银行管理层所不愿看到的结果。
四、你还打算提前还贷吗
从2022年下半年以来发生了提前还贷潮，原因是一些存量的房贷利率偏高了，居民手中的闲置资金也没有更好的投资去处。所以，许多年利率超过4%、5%甚至是6%的银行房贷客户选择了提前还清住房按揭贷款。
但目前银行降低存量房贷利率已成定局，只是时间问题。在此情况下，许多银行房贷客户开始重新考虑是否要提前还贷。对于这个问题，我们需要从多个角度进行综合分析：
首先，如果银行降低了存量房贷利率，客户的还款压力将会减轻，因此提前还贷的必要性就会降低。此时，客户可以考虑将剩余的资金用于其他投资或消费，以获得更高的收益。特别是当前“活跃股市”成为一种共识，资本市场有逐渐回暖的迹象，这将缓解提前还房贷排长队的现象，甚至还有可能发生风向的转变，原本想提前还房贷的人取消了提前还款打算，转向投资理财，或用闲置资金来提高生活质量。
其次，即使银行降低了存量房贷利率，客户提前还贷仍然是一种有效的理财方式。提前还贷可以减少未来的还款压力，同时减少贷款利息支出，从而节省资金成本，提高生活的幸福指数。提前还贷还可以释放个人综合授信额度，提高个人信用评级，为未来的贷款申请提供更好的条件。
第三，客户在决定是否提前还贷时，还需要考虑个人的经济状况和未来的规划。如果客户未来可能有其他紧急的资金需求或更好的投资机会，那么提前还贷可能不是最优的选择。但如果客户的经济状况稳定，未来规划中没有更紧急的资金需求，那么提前还贷就是一种明智的选择。
因此，虽然银行降低存量房贷利率已经成定局，但并不一定意味着房贷客户就不需要提前还贷。房贷客户需要根据自己的实际情况进行综合考虑，选择最优的理财方式。
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